上海解放前建造的老房子，包括了古老住宅、里弄住宅、花園和公寓住宅、舊工房、棚戶(hù)簡(jiǎn)屋、平民村等。解放后，為配合國(guó)家建設(shè)需要以及不斷增長(zhǎng)的居住需求，國(guó)家牽頭興建了各類(lèi)工人新村。按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)看，住房條件都相對(duì)較差。出現(xiàn)了材料節(jié)省，施工快速的大板房、小梁薄板房屋。到了上世紀(jì)七、八十年代，建造了大量預(yù)制板磚混結(jié)構(gòu)房屋，層數(shù)多為5至6層。20世紀(jì)90年代之后，特別是1998年住房制度改革以后，新建的都是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的商品住房，高層住宅占比不斷增加，各類(lèi)配套條件也不斷提高。

截至2018年，上海全市尚有約400萬(wàn)平方米、17.8萬(wàn)戶(hù)住房無(wú)衛(wèi)生設(shè)施。其中300萬(wàn)平方米已納入舊改地塊，尚有約100萬(wàn)平方米位于未納入舊改的各類(lèi)保留保護(hù)里弄房屋中。全市另有約628萬(wàn)平方米、15.2萬(wàn)戶(hù)為共用衛(wèi)生設(shè)施住房。其中，271萬(wàn)平方米位于解放后建設(shè)的不成套職工住宅，另有約357萬(wàn)平方米位于新里、公寓、花園洋房等。

2010年以前，以APEC、世博會(huì)為契機(jī)，上海政府牽頭推進(jìn)以外觀為導(dǎo)向的改造；“十二五”期間，切實(shí)強(qiáng)化安全管理，改造內(nèi)容逐步向功能性?xún)A斜；2014年1號(hào)課題創(chuàng)新社會(huì)治理的成果運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)有機(jī)更新的模式創(chuàng)新；2017年“留改拆”全面轉(zhuǎn)向，突出歷史風(fēng)貌的保護(hù)以及“馬桶”問(wèn)題、成套問(wèn)題的解決，提升了改造的深度。

“十三五”期間，根據(jù)上海市委“創(chuàng)新社會(huì)治理、加強(qiáng)基層建設(shè)”一號(hào)課題的調(diào)研成果，發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)綜合治理工作的意見(jiàn)》和《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃（2015－2017）》，積極推動(dòng)鼓勵(lì)各區(qū)、各街鎮(zhèn)因地制宜豐富舊住房修繕改造內(nèi)容，形成舊住房修繕改造與小區(qū)綜合治理的聯(lián)動(dòng)平臺(tái)。2014年頒布《上海市舊住房拆除重建項(xiàng)目實(shí)施辦法（試行）》，確定了若干個(gè)拆除重建試點(diǎn)項(xiàng)目，在確保試點(diǎn)項(xiàng)目有序開(kāi)展實(shí)施的同時(shí)，相關(guān)區(qū)也積極擴(kuò)大試點(diǎn)。2017年《關(guān)于堅(jiān)持“留改拆”并舉深化城市有機(jī)更新進(jìn)一步改善市民群眾居住條件的若干意見(jiàn)》的發(fā)布標(biāo)志著上海老舊住房更新改造進(jìn)入到全新的階段。2017年，上海市印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)本市各類(lèi)里弄房屋修繕改造工作的通知》，明確了“確保結(jié)構(gòu)安全、完善基本功能、傳承歷史風(fēng)貌、提升居住環(huán)境”四個(gè)方面的內(nèi)容，加大了市、區(qū)財(cái)力支持力度。2018年，上海市印發(fā)《上海市舊住房拆除重建項(xiàng)目實(shí)施管理辦法》，拆除重建實(shí)施對(duì)象是指建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、建設(shè)于上世紀(jì)五十至七十年代左右的以不成套公有工房為主，或被房屋安全專(zhuān)業(yè)檢測(cè)單位鑒定為危房或局部危險(xiǎn)房屋、無(wú)修繕保留價(jià)值的。

目前上海市老舊住房修繕改造類(lèi)型主要有成套改造、廚衛(wèi)等綜合改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造，除此之外，還有高、多層綜合整治。

產(chǎn)權(quán)房小區(qū)業(yè)主牽頭模式——閔行區(qū)黎安二村。為緩解老舊居民小區(qū)由于缺乏停車(chē)位而造成的占道、占綠停車(chē)，嚴(yán)重阻礙突發(fā)情況下應(yīng)急車(chē)輛正常通行的現(xiàn)象，閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)出臺(tái)老舊小區(qū)占用部分綠化改停車(chē)位的備案流程，并首先在居民自治程度較高的黎安二村進(jìn)行了試點(diǎn)，取得了良好的成效。該項(xiàng)目資金完全依靠小區(qū)業(yè)主的維修基金支出，停車(chē)位改建完成后，改造區(qū)域車(chē)位從原有的37個(gè)增至68個(gè)，大大改善了小區(qū)主干道占道停車(chē)現(xiàn)象。

產(chǎn)權(quán)房小區(qū)業(yè)主參與模式——靜安區(qū)彭浦鎮(zhèn)。彭浦鎮(zhèn)探索實(shí)施了第三方專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)+業(yè)主自治的模式，取得了良好的成效。彭浦鎮(zhèn)委托的專(zhuān)業(yè)的第三方規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目調(diào)研、方案編制到實(shí)施建設(shè)全過(guò)程全程參與，也是一次公眾參與社區(qū)規(guī)劃的深度實(shí)踐。規(guī)劃師的角色由傳統(tǒng)的藍(lán)圖繪制到問(wèn)題協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，服務(wù)對(duì)象和利益主體由政府、開(kāi)發(fā)商逐漸向普通居民轉(zhuǎn)變。

跨小區(qū)資源整合——楊浦延吉睦鄰中心。睦鄰中心的行政管理由街道的社區(qū)自治辦負(fù)責(zé)，該自治辦是1號(hào)課題成果之后建立的新的部門(mén)。

運(yùn)營(yíng)方面采取了“政社合作”的機(jī)制，即由政府向?qū)I(yè)的社會(huì)組織購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，由該組織負(fù)責(zé)具體運(yùn)營(yíng)。延吉街道利用睦鄰中心平臺(tái)，將各方市場(chǎng)資源進(jìn)行了整合，實(shí)現(xiàn)了將購(gòu)物、金融、旅游、投資、健康、物業(yè)等社會(huì)資源都納入到服務(wù)商團(tuán)隊(duì)中，將專(zhuān)業(yè)的社會(huì)資源通過(guò)平臺(tái)更有效地傳遞給居民。

步高里模式。步高里是原盧灣區(qū)在上海最大的舊式里弄優(yōu)秀歷史建筑，保護(hù)等級(jí)較高。改造過(guò)程嚴(yán)格按照保護(hù)要求進(jìn)行修繕，確保房屋安全，改善居住功能和居住條件，根據(jù)實(shí)際情況改善管線(xiàn)、廚房和衛(wèi)生設(shè)備等，在保留歷史風(fēng)貌的同時(shí)，保持了原來(lái)的居住特性，傳承原生態(tài)的歷史生活場(chǎng)景，成為城市人文記憶傳承的核心。取得成功經(jīng)驗(yàn)后，相關(guān)區(qū)逐步拓展深化到成區(qū)域的修繕保護(hù)，如長(zhǎng)寧區(qū)實(shí)施了愚園路風(fēng)貌道路沿線(xiàn)的保護(hù)性修繕，徐匯區(qū)實(shí)施了整個(gè)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)性修繕，原靜安區(qū)實(shí)施了整個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)保留保護(hù)建筑的保護(hù)性修繕等。

春陽(yáng)里模式。春陽(yáng)里屬于保護(hù)等級(jí)不高的歷史文化風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌街坊，采用內(nèi)部整體改造方式，在保留原建筑風(fēng)貌的前提下，運(yùn)用微更新、漸進(jìn)式的保護(hù)方法，有效改善居民住房條件和居住環(huán)境。本次更新改造在原建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行，更新改造后每戶(hù)的房間布局等也不可能做到完全一致，只能做到相對(duì)改善，相對(duì)均衡。旨在解決廚衛(wèi)設(shè)施、防蟲(chóng)防潮、管線(xiàn)落地、結(jié)構(gòu)加固、樓梯整修、消除隱患等。

田子坊模式。嘗試了社會(huì)力量介入式活化的途徑，由政府改善基礎(chǔ)設(shè)施，企業(yè)商店、藝術(shù)家入駐，居民自發(fā)以住宅上住下租方式參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

同福里模式。同福里以整體征收、土地儲(chǔ)備后出讓的模式，通過(guò)部分“留房不留人，實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊風(fēng)貌以及部分石庫(kù)門(mén)的保留保護(hù)。項(xiàng)目整體征收后，地塊分為保留建筑區(qū)、復(fù)建建筑區(qū)及新建建筑區(qū)。

目前，上海市老舊住房更新改造依然存在很多難點(diǎn)和需要解決的主要問(wèn)題，如居民意愿難統(tǒng)一，居民工作難度大；改造受客觀條件限制，規(guī)劃、建設(shè)指標(biāo)難以突破；資金依靠政府投入，可持續(xù)性不足；就地改造固化原有不合理的居住格局等，既有建筑改造既是國(guó)家穩(wěn)投資的重點(diǎn)工作，也是重大的民生工程，需要社會(huì)各界群策群力、共同締造。